การซื้อขายที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนนั้น แม้คู่สัญญาจะทำเป็นสัญญาจำนองที่ดินไว้ในระหว่างที่ยังไม่พ้นระยะเวลากำหนดห้ามโอน ซึ่งสัญญาจำนองไม่ได้มีการส่งมอบเงินกันจริงมาสัญญากู้ยืมเงิน สัญญาจำนองย่อมตกเป็นโมฆะ แต่ความจริงแล้ว เป็นการซื้อขายที่ดินที่มีระยะเวลาห้ามโอน จึงตกเป็นโมฆะเช่นเดียวกัน ดังนั้น การซื้อขายที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอน ควรที่จะทำสัญญาเมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนเป็นต้นไป โดยมีคำพิพากษาศาลที่ได้วินิจฉัยในเรื่องนี้ไว้แล้วคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8887/2563โจทก์ฟ้องว่า จำเลยตกลงขายที่ดินสวนผลไม้และสวนยางพาราเนื้อที่ 37 ไร่ 1 งาน 49 ตารางวา ให้แก่โจทก์ โจทก์หลงเชื่อว่าจำเลยสามารถโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้จึงตกลงทำสัญญาซื้อขายกับจำเลย ต่อมาโจทก์ทราบว่าที่ดินอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ห้ามมิให้โอน แบ่งแยกหรือซื้อขายกัน โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ แต่จำเลยไม่สามารถโอนได้ ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,764,782 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ15 ต่อปี จากต้นเงิน 1,740,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า การซื้อขายที่ดินดังกล่าวเป็นการซื้อขายสิทธิครอบครองในที่ดิน จำเลยได้มอบการครอบครองที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์แล้ว พร้อมกับยื่นเรื่องราวขอเปลี่ยนแปลงชื่อในการขอออกเอกสารสิทธิจากจำเลยให้เป็นชื่อโจทก์ โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือให้แก่จำเลย ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 410,849.50 บาท พร้อมดอกเบี้ยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า เมื่อจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิใด ๆ ให้แก่โจทก์ได้ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องคืนเงินและชำระเบี้ยปรับให้แก่โจทก์ โจทก์ไม่มีหน้าที่ต้องชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือให้แก่จำเลย ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้โจทก์ใช้เงินจำนวน200,000 บาท แก่จำเลยพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2538 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และใช้เงินจำนวน 200,000 บาท แก่จำเลยพร้อมดอกเบี้ยอัตราเดียวกันนับแต่วันที่ 20 มีนาคม 2538 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยเป็นผู้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาท เนื้อที่ 37 ไร่ 1 งาน 49 ตารางวาซึ่งอยู่ที่ตำบลนนทรีย์ อำเภอบ่อไร่ จังหวัดตราด โดยปลูกยางพาราและไม้ผล เช่น ทุเรียน เงาะ มังคุด สามารถเก็บผลได้แล้วเมื่อกลางเดือนตุลาคม 2537 โจทก์ไปพักที่รีสอร์ท ของนายสามารถซึ่งอยู่ใกล้กับที่ดินพิพาทแล้วเกิดพอใจที่ดินพิพาทจึงมอบให้นายสามารถติดต่อขอซื้อจากจำเลย ในที่สุดจำเลยตกลงขายให้โจทก์ในราคา 1,140,000 บาท ได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเมื่อวันที่ 20 ตุลาคม 2537 ในวันนั้นโจทก์มอบเงินสดให้จำเลย140,000 บาท และสั่งจ่ายเช็คธนาคารกสิกรไทย จำกัดสาขาพรานนก ฉบับละ 200,000 บาท รวม 5 ฉบับ ลงวันที่สั่งจ่ายวันที่ 20 พฤศจิกายน 2537, 20 ธันวาคม 2537,20 มกราคม 2538, 20 กุมภาพันธ์ 2538 และ 20 มีนาคม 2538ตามลำดับมอบให้จำเลยตามสัญญาซื้อขายสำเนาเช็คและต้นฉบับเช็คเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 ล.9 และ ล.11ต่อมาวันที่ 2 ธันวาคม 2537 มีพระราชกฤษฎีกาออกตามความในมาตรา 25 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 กำหนดให้ที่ดินพิพาทอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2538 โจทก์แจ้งให้ธนาคารระงับการจ่ายเงินตามเช็คเอกสารหมาย ล.9 และ ล.11 และในวันรุ่งขึ้นโจทก์มอบให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทราบว่าที่ดินพิพาทอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่กันได้ให้จำเลยคืนเงิน 740,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปีกับชำระเบี้ยปรับ 1,000,000 บาท แก่โจทก์ คดีมีประเด็นข้อพิพาทว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาซื้อขายที่ดิน เห็นว่าที่โจทก์ฎีกาว่า เหตุที่โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทเป็นเพราะหลงเชื่อตามที่จำเลยรับรองว่าโจทก์สามารถขอออกเอกสารสิทธิในที่ดินพิพาทได้โดยมีผลเท่ากับหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เมื่อที่ดินพิพาทอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินและไม่สามารถออกหนังสือสำคัญดังกล่าวจึงต้องถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญานั้น ข้อเท็จจริงได้ความตามทางนำสืบของโจทก์และจำเลยตรงกันว่า จำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบก่อนที่จะทำสัญญาซื้อขายว่าที่ดินพิพาทอยู่ในโครงการกำหนดเป็นเขตปฏิรูปที่ดินดังจะเห็นได้จากข้อความในข้อ 1.ของสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.1 ที่ระบุว่า เป็นการซื้อขายที่ดิน สปก.401 (ที่ถูก ส.ป.ก. 4-01) นอกจากนี้แล้วโจทก์เองก็เบิกความรับว่า หลังจากทำสัญญาซื้อขายแล้วในวันนั้นเองโจทก์กับจำเลยไปพบเจ้าหน้าที่สำนักงานปฏิรูปที่ดินจังหวัดตราดโจทก์ยื่นคำขอทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทต่อสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อขอรับหนังสืออนุญาตให้ทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทซึ่งอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมแทนจำเลย ตามเอกสารหมาย ล.14 และ ล.15แสดงว่าโจทก์ทราบดีว่าที่ดินพิพาทมิใช่ที่ดินอันอาจโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่กันได้ดังเช่นที่ดินมีโฉนด หากแต่ต้องดำเนินการขอรับหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ตามหลักเกณฑ์และวิธีการของกฎหมายว่าด้วยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เพราะโจทก์เบิกความตอบคำถามค้านของทนายจำเลยว่า เหตุที่โจทก์กับจำเลยไปติดต่อที่สำนักงานปฏิรูปที่ดินจังหวัดตราด ก็เพื่อทำเรื่องใส่ชื่อโจทก์สวมสิทธิในที่ดินแทนจำเลย หากมีการออกหนังสืออนุญาตให้ทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทจะได้ออกให้ในนามของโจทก์ คำเบิกความของโจทก์ในข้อนี้เจือสมกับคำเบิกความของจำเลยที่ว่า โจทก์ทราบดีว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์กันได้ โจทก์จึงได้พยายามต่อรองราคาจากที่จำเลยตั้งไว้ 1,200,000 บาท ลงจนเหลือ1,140,000 บาท โดยอ้างว่าโจทก์จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการขอรับหนังสืออนุญาตให้ทำประโยชน์อีกประมาณ 70,000 บาทพยานหลักฐานของจำเลยมีน้ำหนักดีกว่าโจทก์ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทโดยรู้อยู่ว่าจำเลยมีเพียงสิทธิครอบครองในที่ดิน และกำลังดำเนินการขอรับหนังสืออนุญาตให้ทำประโยชน์ในที่ดินซึ่งอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมโดยมีเจตนาให้จำเลยโอนการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ เพื่อที่โจทก์จะสวมสิทธิของจำเลยไปดำเนินการขอออกหนังสืออนุญาตให้ทำประโยชน์ในที่ดินในนามของโจทก์เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยได้มอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์แล้ว โจทก์จะอ้างว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาซื้อขายเพราะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ไม่ได้"พิพากษายืน
ทนายความเชียงใหม่
